Constituent des batiments d'habitation au sens du present chapitre les batiments ou parties de batiments abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers tels que les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes agees autonomes, a l'exclusion des locaux destines a la vie professionnelle lorsque celle-ci ne s'exerce pas dans un logement.

Sont egalement vises les batiments d'habitation comportant des locaux a usage de bureaux, professionnels ou de commerce, lorsque ceux-ci representent une faible part de la surface totale au sens du present titre.

Les batiments d'habitation sont classes, du point de vue de la securite contre l'incendie, en quatre familles :

• 1re famille : habitations individuelles isolees ou jumelees a un etage sur rez-de-chaussee, au plus, et habitations individuelles en bande a un etage sur rez-de-chaussee au plus avec structure incombustible ;
• 2e famille : habitations individuelles autres que celles de la 1re famille et habitations collectives comportant au plus trois etages sur rez-de-chaussee ;
• 3e famille : habitations collectives dont le plancher bas du logement le plus haut est situe a 28 metres au plus, divisee en 3e famille A et 3e famille B selon les acces ;
• 4e famille : habitations collectives dont le plancher bas du logement le plus haut est situe a plus de 28 metres et au plus a 50 metres au-dessus du sol utilement accessible aux engins de secours.

Au sens du present titre, le logement est constitue par les locaux destines a l'habitation pour une personne ou pour plusieurs personnes vivant en commun. Il comporte au moins une piece principale et des pieces de service (cuisine ou coin cuisine, sanitaires).

Les pieces principales sont celles destinees au sejour ou au sommeil, eventuellement aux repas. Les pieces de service regroupent cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisances, buanderies, debarras, sechoirs et caves.

Pour la determination de la famille d'un batiment d'habitation, la hauteur est mesuree depuis le niveau du sol utilement accessible aux engins de secours jusqu'au plancher bas du logement le plus haut.

Le sol utilement accessible aux engins de secours est celui sur lequel ces engins peuvent stationner et evoluer pour porter secours aux occupants. Les acces et voies dediees doivent etre maintenus libres et utilisables en toute saison.

Au sein de la 3e famille, on distingue :

• la 3e famille A : habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situe a 28 metres au plus au-dessus du sol, et dont chaque escalier est atteint au niveau d'acces par une voie utilisable par les moyens de secours et de lutte contre l'incendie ;
• la 3e famille B : autres habitations de la 3e famille ne remplissant pas les conditions de la 3e famille A.

Cette distinction conditionne notamment les regles de degagements, d'escaliers et d'acces aux engins de secours.

Tout logement comporte au moins une piece principale ayant soit une surface habitable au moins egale a 9 metres carres et une hauteur sous plafond au moins egale a 2,20 metres, soit un volume habitable au moins egal a 20 metres cubes.

Le logement est dote d'une cuisine ou d'un coin cuisine, d'au moins un cabinet d'aisances et d'une piece dotee d'une baignoire ou d'une douche, eventuellement amenagee dans la meme piece, dans des conditions assurant l'intimite de la personne.

Les batiments d'habitation collective sont concus de telle facon que leurs parties communes (halls, circulations, escaliers, cours, locaux communs) presentent les caracteristiques de securite, de salubrite et de confort necessaires a la vie en collectivite.

Les circulations horizontales communes sont eclairees, ventilees, et permettent le passage des mobiliers usuels. Les escaliers, principaux et de service, sont concus pour supporter les charges d'exploitation et offrir une securite suffisante a l'usage normal et en cas d'evacuation.

Les escaliers communs des batiments d'habitation collective comportent des marches dont le giron et la hauteur sont determines par la formule de Blondel et adaptes a un usage frequent par tous publics. La largeur des escaliers tient compte de l'effectif theorique a evacuer.

Les escaliers comportent une main courante prehensible et continue de chaque cote, des nez de marches contrastes et un eclairage permettant la circulation diurne et nocturne en toute securite.

Les batiments d'habitation collective peuvent comporter, en sous-sol ou en partie commune, des locaux annexes : caves, celliers, locaux a velos, locaux a poussettes, locaux de tri des dechets et locaux techniques.

Ces locaux sont concus, dimensionnes et accessibles dans des conditions garantissant leur usage par les occupants, leur securite et leur entretien. Ils sont separes des logements et des circulations communes par des parois respectant les exigences acoustiques, thermiques et de securite incendie applicables.

Sous reserve des dispositions des documents d'urbanisme et des arretes locaux, les batiments neufs d'habitation collective comportent des places de stationnement automobile en nombre adapte a la destination et a la situation des logements.

Ils comportent egalement un local ou un emplacement pour les velos, securise, d'acces aise, d'une surface adaptee au nombre de logements. Une part des places de stationnement automobile doit etre pre-equipee pour la recharge des vehicules electriques, dans les conditions fixees par arrete.

Tout logement comporte une ventilation generale et permanente, mecanique ou naturelle, assurant un balayage de l'air des pieces principales vers les pieces de service. L'air neuf est introduit dans les pieces principales et evacue par les pieces de service (cuisine, salles d'eau, cabinets d'aisances).

Les debits minimaux d'air extrait sont fixes par arrete en fonction du nombre de pieces principales et de la nature des pieces de service. Les dispositifs de ventilation doivent fonctionner en continu et etre accessibles pour leur entretien.

Chaque piece principale d'un logement doit beneficier d'un eclairage naturel et d'une vue sur l'exterieur. Cette obligation est satisfaite par une ou plusieurs baies vitrees donnant sur l'exterieur ou sur une cour interieure, dont la surface vitree est adaptee a la surface de la piece.

Les pieces de service peuvent etre depourvues d'eclairage naturel des lors qu'elles disposent d'une ventilation et d'un eclairage artificiel adaptes a leur usage. Une derogation peut etre admise pour les logements specifiques (etudiants, foyers) selon les arretes en vigueur.

Les batiments d'habitation neufs doivent satisfaire a des exigences d'isolation acoustique entre logements, vis-a-vis des parties communes (escaliers, circulations, ascenseurs), des bruits d'equipements (ventilation, plomberie, chauffage) et des bruits exterieurs (trafic, voisinage).

Les performances minimales sont definies par arrete en fonction de la categorie de bruit. Une attestation de prise en compte de la reglementation acoustique est etablie a l'achevement des travaux pour les batiments soumis a une obligation specifique.

Les batiments d'habitation neufs doivent presenter des caracteristiques thermiques permettant de limiter les consommations d'energie et d'assurer le confort thermique des occupants en hiver comme en ete.

L'isolation des parois opaques (murs, toitures, planchers bas) et des parois vitrees, l'etancheite a l'air de l'enveloppe, la performance des systemes de chauffage, de ventilation, de refroidissement, de production d'eau chaude sanitaire et d'eclairage repondent aux exigences fixees par les reglementations thermique et environnementale en vigueur (notamment la RE 2020).

Les batiments d'habitation sont concus pour proteger les occupants des risques d'humidite excessive. Les fondations, planchers bas, murs en contact avec le sol sont equipes de dispositifs d'etancheite ou de drainage adaptes a la nature du terrain.

Les materiaux de second oeuvre (revetements, peintures) doivent etre choisis pour ne pas favoriser la condensation et le developpement de moisissures. La ventilation generale prevue a l'article R.111-11 contribue egalement a la maitrise de l'humidite ambiante.

Les dispositions relatives a l'accessibilite aux personnes handicapees s'appliquent aux batiments d'habitation neufs, aux travaux et amenagements touchant a leur acces et a la creation de logements par changement de destination.

L'objectif est de permettre aux personnes presentant un handicap moteur, visuel, auditif ou cognitif d'acceder au batiment, de circuler dans les parties communes et d'utiliser les logements et leurs equipements de maniere autonome ou avec l'aide de leur accompagnant.

Les batiments d'habitation collective neufs sont concus pour que les parties communes (acces a l'immeuble, circulations horizontales et verticales, locaux a usage commun) soient accessibles a toute personne, notamment a celles dont la mobilite est reduite ou qui presentent une deficience sensorielle.

L'acces principal au batiment se fait sans rupture de niveau, par une rampe, un cheminement praticable ou un dispositif equivalent. Les ascenseurs, lorsqu'ils sont exiges ou installes, repondent aux specifications dimensionnelles permettant le transport d'un fauteuil roulant.

Dans les batiments d'habitation collective neufs, au moins 20 % des logements, et a tout le moins un logement par batiment, doivent etre accessibles a l'arrivee et adaptables ou directement accessibles aux personnes handicapees.

Les autres logements sont concus de telle facon a etre rendus accessibles par des travaux simples, sans modification importante de la structure ou des reseaux. La distinction entre logements directement accessibles et logements evolutifs est precisee par arrete.

Les logements accessibles aux personnes handicapees presentent des caracteristiques dimensionnelles permettant l'usage d'un fauteuil roulant : largeurs de portes, aires de rotation, hauteurs des commandes, equipements sanitaires adaptes.

Le sejour, au moins une chambre, la cuisine, un cabinet d'aisances et une piece d'eau respectent les regles fixees par arrete. Les balcons, terrasses et loggias accessibles depuis le sejour sont concus pour permettre l'acces sans rupture de niveau notable et la manoeuvre d'un fauteuil roulant.

Les batiments d'habitation neufs doivent respecter une performance energetique globale tenant compte des consommations d'energie primaire et finale, des emissions de gaz a effet de serre, du confort d'ete et du recours aux energies renouvelables.

Les exigences sont fixees par les reglementations thermique (RT 2012 pour les batiments anterieurs) et environnementale (RE 2020 pour les batiments deposes a compter de 2022). Le respect de ces exigences est verifie par une etude thermique reglementaire et atteste par un document remis a l'achevement des travaux.

A l'achevement des travaux relatifs a la construction d'un batiment d'habitation neuf, le maitre d'ouvrage fournit une attestation de prise en compte de la reglementation thermique ou environnementale en vigueur lors du depot de la demande de permis de construire.

Cette attestation est etablie par un controleur technique, un diagnostiqueur, un architecte ou un organisme qualifie, dans les conditions fixees par arrete. Elle est jointe a la declaration d'achevement des travaux.

Les batiments d'habitation neufs integrent, dans les conditions fixees par les reglementations thermique et environnementale en vigueur, un recours minimal aux energies renouvelables, soit par installation d'equipements (chauffe-eau solaire, pompe a chaleur, photovoltaique, biomasse), soit par raccordement a un reseau de chaleur alimente majoritairement par des energies renouvelables ou de recuperation.

Les arretes d'application precisent les seuils, les modalites de calcul et les exonerations admises en zones contraignantes.

Les modalites d'application des dispositions du present chapitre sont fixees par des arretes des ministres charges de la construction, du logement, de l'energie et, le cas echeant, de la sante.

Ces arretes precisent notamment les regles techniques applicables a chaque famille d'habitations, les performances minimales en matiere d'acoustique, d'accessibilite et de performance energetique, les conditions de derogation et les modalites de controle. Ils sont publies apres avis des commissions consultatives competentes.